Acheter une maison ancienne à Reims : la structure à vérifier avant de signer

Le dossier de diagnostic technique protège l'acheteur sur des sujets précis : la santé (amiante, plomb), la sécurité des installations de gaz et d'électricité, l'énergie, l'exposition aux risques naturels et technologiques. L'état des risques renseigne sur la situation du terrain à l'échelle d'un quartier ou d'une commune. Il ne dit rien de l'état de la maison elle-même.

La garantie des vices cachés compense mal ce manque. Entre particuliers, l'acte de vente contient presque toujours une clause qui l'écarte, sauf si le vendeur connaissait le défaut et l'a tu. Encore faut-il le démontrer, ce qui suppose une expertise et souvent une procédure longue. En pratique, un désordre que vous n'avez pas repéré avant la vente reste le plus souvent à votre charge.

Sans être du métier, quelques minutes d'attention suffisent pour repérer l'essentiel. Faites le tour de la maison, de la cave aux combles, et regardez :

• les façades : fissures en escalier dans la brique, fissures qui partent des angles de fenêtres, linteaux fendus, briques ou pierres éclatées ;
• l'intérieur : fissures aux murs et aux plafonds, portes qui frottent ou ne ferment plus, parquet qui penche, carrelage fendu ;
• les reprises récentes : enduit neuf sur un seul pan de mur, peinture fraîche dans une seule pièce, papier peint neuf posé à un endroit précis ;
• la cave : état des murs et de la voûte, craie qui s'effrite ou se détache par plaques, humidité, débris au sol, étais posés « en attendant » ;
• les combles : charpente déformée, pièces fendues ou entaillées, traces d'eau ou de sciure, toiture qui ondule vue depuis la rue ;
• les abords : grands arbres près des murs, descentes d'eaux pluviales qui se déversent au pied de la façade, terrain qui penche vers la maison.

Prenez des photos avec un objet qui donne l'échelle et notez l'emplacement de chaque désordre. Une fissure fine et isolée est rarement inquiétante. Ce qui doit retenir l'attention, c'est leur nombre, leur largeur, leur répétition d'une pièce à l'autre, et tout signe que l'on a cherché à les masquer juste avant la vente.

Reims a été en grande partie reconstruite après la Première Guerre mondiale. Beaucoup de maisons de cette période font appel aux premières générations de béton armé : linteaux, balcons, planchers, escaliers. Le béton y protège parfois mal les aciers, qui finissent par rouiller et par le faire éclater. Sur une maison de la Reconstruction, regardez de près les balcons, les corniches et les appuis de fenêtres, et lisez notre article sur le béton éclaté et les aciers rouillés.

Sous la ville, la craie a été creusée de caves, de celliers et, par endroits, d'anciennes carrières. Une cave dont la voûte se fissure, qui reçoit depuis des années l'eau d'une canalisation qui fuit, ou dont un pilier a été retaillé pour gagner de la place mérite un examen. En périphérie et dans certaines communes de la Marne, des terrains argileux recouvrent la craie : les maisons aux fondations peu profondes y bougent pendant les étés secs, comme nous l'expliquons à propos des fissures liées à la sécheresse.

Enfin, beaucoup de maisons ont été transformées au fil des propriétaires : extension sur le jardin, garage aménagé, combles habités, cuisine ouverte sur le séjour. Ces travaux sont parfois très bien faits, parfois réalisés sans étude. Un joint qui s'ouvre entre la maison et son extension, ou un plafond qui fléchit au droit d'un ancien mur, sont des désordres que nous rencontrons souvent.

Les travaux qui touchent à la structure, réalisés depuis moins de dix ans, sont couverts par la garantie décennale des entreprises qui les ont faits : ouverture de mur porteur, extension, reprise de fondation, charpente refaite. Cette garantie suit la maison et vous est transmise avec elle. Demandez au vendeur les factures, les attestations d'assurance décennale des entreprises et, le cas échéant, l'étude de structure qui a précédé les travaux.

Si le vendeur a réalisé lui-même des travaux de structure depuis moins de dix ans, la loi le considère comme un constructeur, responsable à ce titre des désordres graves qui en découleraient. Le recours existe donc, mais il sera plus difficile à exercer qu'auprès d'une entreprise assurée.

Un mur porteur supprimé sans étude n'est pas forcément dangereux. Simplement, personne n'a vérifié que la poutre posée à sa place suffit. Notre page sur l'ouverture de mur porteur détaille ce qu'une étude contrôle : c'est le même raisonnement qui permet de juger une ouverture existante.

L'avis d'un ingénieur se justifie dès que vous avez repéré des fissures nettes ou nombreuses, un plancher qui fléchit, une cave dégradée, une charpente douteuse, ou des travaux de structure sans justificatif. Il est utile aussi si vous prévoyez vous-même de gros travaux après l'achat : ouvrir un mur, aménager les combles, agrandir.

Le plus simple est de le faire avant de signer la promesse de vente. Si elle est déjà signée, l'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours, qui court à partir du lendemain de la notification de l'avant-contrat (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation). Une visite peut s'y loger, à condition de s'organiser vite. Vous pouvez aussi proposer au vendeur une condition suspensive liée au résultat d'un diagnostic, s'il l'accepte.

Pendant la visite, l'ingénieur examine la maison de la cave aux combles, relève les désordres et en cherche la cause. Son rapport de diagnostic, remis sous 72 heures, distingue ce qui est sans gravité, ce qui doit être surveillé et ce qui demande des travaux, en précisant leur nature. De quoi acheter en connaissance de cause, renégocier sur une base objective, ou prévoir les travaux dès le plan de financement.